Im Rahmen unserer Steuernews hatten wir darüber informiert, dass es ab 1.1.2022 bei Vermietungen von im Inland gelegenen Grundstücken durch ausländische Unternehmer, die weder ihr Unternehmen im Inland betreiben, noch eine an der Leistungserbringung beteiligte Betriebsstätte haben („ausländische Vermieter“), zu einem Übergang der Steuerschuld auf den inländischen unternehmerischen Leistungsempfänger kommt. Im Zuge des Abgabenänderungsgesetzes 2022 wurde nunmehr durch eine gesetzliche Klarstellung die alte Verwaltungspraxis wiederhergestellt (gültig ab 20.7.2022).
Kein Übergang der Steuerschuld für ausländische Vermieter
Im Rahmen des Abgabenänderungsgesetzes 2022 wurden neben vielen Änderungen im Bereich der Umsatzsteuer auch die Bestimmungen des Reverse-Charge-Verfahrens angepasst. Entsprechend der vorgenommenen Anpassung kommt es bei Vermietungen von inländischen Grundstücken durch sogenannte ausländische Unternehmer, die weder ihr Unternehmen im Inland betreiben, noch eine an der Leistungserbringung beteiligte Betriebsstätte haben, zu keinem Übergang der Steuerschuld mehr auf den inländischen unternehmerischen Leistungsempfänger. Durch die vorgenommene Änderung bleibt nunmehr auch im unternehmerischen Bereich der leistende Unternehmer Schuldner der Umsatzsteuer und hat diese im Veranlagungsverfahren zu erklären.
Bei Vermietungen an Privatpersonen war hingegen eine Anwendung des Reverse-Charge-Verfahrens stets ausgeschlossen, da hier keine Übernahme der Steuerschuld erfolgen kann. Damit wird wieder die alte Verwaltungspraxis vor 1.1.2022 in gültiges Recht gegossen. Da der Gesetzestext kein explizites Inkrafttreten für diese Bestimmung vorsieht, gilt diese bereits mit Veröffentlichung.
Rechnungslegung durch ausländische Vermieter
Vermietet ein ausländischer Unternehmer ohne Betriebsstätte in Österreich Geschäftsräumlichkeiten an einen Unternehmer, ist die Vermietung grundsätzlich steuerfrei. Sofern der Unternehmer zur Steuerpflicht optiert hat, hat er auf diese Option zur Steuerpflicht hinzuweisen und die Rechnung nunmehr mit Umsatzsteuer zu legen. Eine Abrechnung wie vormals im Reverse-Charge-Verfahren ist damit ausgeschlossen. Auch bei der Vermietung an Privatpersonen für Wohnzwecke ist österreichische Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen.
Abschaffung der Haftungsbestimmung
Ebenfalls wurden durch das Abgabenänderungsgesetz die Vorschriften zu den Haftungsbestimmungen in § 27 Abs. 4 Umsatzsteuergesetz angepasst, sodass im Zusammenhang mit der Vermietung von Grundstücken keine Haftung des leistungsempfangenden Unternehmens mehr besteht.
Stand: 26. April 2023
